訳あり空き家を売却する方法
再建築不可・老朽化・残置物ありでも手放せる？
相続した実家や長期間放置していた空き家を売ろうとして、 不動産会社から「この条件では売却が難しい」と言われることがあります。
再建築不可、老朽化、共有持分、借地権、 大量の残置物、雨漏りなど、 一般的な住宅より売却条件が複雑な空き家もあります。
この記事では、いわゆる「訳あり空き家」が売れにくい理由と、 仲介・買取・片付け・0円譲渡など、 手放すために考えられる方法を順番に解説します。
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「訳あり空き家」とはどんな物件？
「訳あり物件」という言葉に、 法律上の一律の定義があるわけではありません。
この記事では、 一般的な中古住宅より売却条件が複雑で、買い手が見つかりにくい空き家 を分かりやすく「訳あり空き家」と呼びます。
道路との接し方などの条件によって、 現在の建物を解体したあと、 新しい建物を建てられない場合があります。
築年数が古く、 屋根・外壁・床などの傷みが 大きくなっている空き家です。
兄弟姉妹など複数人が 不動産に関する権利を持っているケースがあります。
建物は所有していても、 土地は地主から借りているケースです。
家具・家電・衣類などが残り、 片付けに大きな負担がかかる状態です。
建物の状態によって、 一般的な中古住宅として売却しにくい場合があります。
重要なのは、何が売却の障害になっているのかを整理して、 その物件に合った出口を探すことです。
訳あり空き家が売れにくい主な理由
普通の中古住宅であれば、 不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法が一般的です。
しかし、空き家の条件によっては 買主側の負担やリスクが大きくなり、 売却まで時間がかかることがあります。
| 空き家の状態 | 売却時に問題になりやすい点 |
|---|---|
| 再建築不可 | 建替えなど将来の利用方法が限定される場合がある |
| 老朽化 | 修繕・解体などの費用を考慮されやすい |
| 残置物あり | 大量の家財が購入後の負担になる場合がある |
| 借地権 | 土地所有権付き住宅とは権利関係が異なる |
| 共有関係 | 売却方法によって関係者との調整が必要になる |
| 雨漏り・シロアリ等 | 建物の状態や修繕費が判断材料になる |
まず「なぜ売れないのか」を確認する
空き家が売れないとき、 すぐに「価格を下げればいい」と考える必要はありません。
売れない原因が価格ではなく、 物件そのものの条件にある場合もあります。
- 土地と建物の名義
- 相続登記の状況
- 接道や再建築に関する条件
- 土地・建物の権利関係
- 建物の老朽化状況
- 雨漏り・シロアリなどの状態
- 家財・残置物の量
- 土地が借地ではないか
- 共有者がいないか
空き家が売れない理由については、 こちらの記事でも詳しく紹介しています。
訳あり空き家を手放す5つの方法
物件の状態によって、 考えられる手放し方は異なります。
仲介と買取はどう違う？
| 比較 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 主に一般の購入希望者 | 不動産会社など |
| 売却活動 | 買主を募集する | 事業者が条件を査定する |
| 物件条件 | 購入希望者の需要に左右される | 事業者によって扱える条件が異なる |
| 向いているケース | 一般市場で売却できる可能性がある物件 | 早く手放したい、一般売却が難しいなどの物件 |
どちらか一方が常に優れているわけではありません。
まず通常の売却ができるか確認し、 難しい理由がある場合に買取など別の方法を検討すると 整理しやすくなります。
「自分の空き家が本当に訳あり物件なのか分からない」 という場合は、 まず空き家を手放す方法全体を確認してください。
空き家を売りたい人へ｜手放す方法を詳しく見る →東京都の訳あり空き家なら専門サービスへ相談する方法も
再建築不可や借地権、 老朽化した建物などでは、 一般的な仲介だけでは売却が進みにくい場合があります。
そのような場合は、 複雑な条件の空き家を扱う事業者へ 査定を相談する方法もあります。
「訳あり物件買取センター」は、 空き家の売却・買取について相談できる不動産サービスです。
再建築不可、借地権、共有関係、 老朽化した建物、残置物がある空き家など、 一般的な不動産売却では条件が複雑になりやすい物件について 相談できます。
A8.netに掲載されている成果条件では、 対象エリアは東京都となっています。 東京都以外の空き家については、 下で紹介している別の方法をご確認ください。
東京都に物件を所有し、 実際に売却を検討している場合は、 サービス内容を確認してみてください。
再建築不可の空き家はどうする？
再建築不可の物件は、 現在建っている建物を解体すると 新しい建物を建てられない場合があります。
そのため、 一般的な住宅購入者から見ると 利用方法が限定されやすく、 売却が難しくなることがあります。
道路との接し方など、 個別の条件によって判断が異なります。 不動産会社や自治体の建築担当窓口などへ確認してください。
建物が残っている状態と更地になった状態では、 物件の利用方法や売却条件が変わる可能性があります。 まず出口を確認してから判断します。
老朽化した空き家は修繕してから売るべき？
築年数の古い空き家では、 「リフォームしてきれいにすれば売れるのでは？」 と考えることがあります。
しかし、 修繕費をかけた分だけ 必ず売却価格が上がるとは限りません。
残置物は全部片付けてから売却する？
相続した空き家では、 家具、家電、衣類、食器、布団などが 大量に残っていることがあります。
「売るなら全部捨てなければならない」 と思うかもしれませんが、 先にすべて片付ける必要があるとは限りません。
先に出口を確認しておけば、 必要以上の片付け費用をかけずに済む可能性があります。
一方で、 通常売却するために室内を整理したい場合や、 大量の残置物を家族だけでは処分できない場合は、 空き家専門の片付けサービスを利用する方法があります。
空き家片付けセンターでは、 空き家の家財・残置物の片付けについて相談できます。
借地権付きの空き家の場合
土地を所有しておらず、 地主から土地を借りて建物を所有しているケースでは、 一般的な空き家とは確認事項が異なります。
借地契約や地主との関係なども含めて 売却方法を整理する必要があります。
借地権付き建物の売却、 地主との関係、 相続した場合の確認事項などを 別の記事で詳しく解説しています。
「借地権付きの空き家を手放す方法｜売却・買取できない場合の対処法を解説」
※借地権の記事を公開後、この部分にその記事のURLを設定してください。
相続した訳あり空き家の場合
相続した実家では、 物件そのものの問題に加えて、 相続や登記の問題が重なることがあります。
- 現在の登記名義
- 相続人は誰か
- 共有者がいるか
- 相続登記の状況
- 土地・建物の権利関係
- 固定資産税などの書類
- 売却について関係者の意向がまとまっているか
相続した空き家の売却については、 相続物件に特化した記事も参考にしてください。
売却・買取が難しいなら0円譲渡という方法も
不動産を手放す目的は、 必ずしも「できるだけ高く売ること」だけではありません。
固定資産税や管理、 草刈り、雪かき、建物の老朽化など、 空き家を所有し続ける負担から解放されることを 優先したい方もいます。
売却や買取が難しい場合には、 0円譲渡として全国から利用希望者を探す という方法もあります。
空き家マッチングセンターでは、 一般的な不動産市場では売却が難しい空き家についても、 活用したい人とのマッチングを行っています。
0円譲渡については、 こちらの記事も参考にしてください。
訳あり空き家を手放すときに避けたいこと
再建築や土地の条件を確認する前に 建物を壊さないようにします。
まず現状のまま査定し、 必要性を確認してから判断します。
売却方法によっては 現状のまま相談できる場合があります。
扱える物件の条件は 不動産会社によって異なります。
相続・共有・借地などは 売却前に確認することが重要です。
建物の老朽化や管理負担が さらに大きくなる可能性があります。
空き家にはそれぞれ違った事情があります。
一般売却が難しくても、 買取、残置物の片付け、 0円譲渡など、 別の出口を検討できる場合があります。
何から始めればよいか分からない方へ。
空き家の相談窓口 →家財・家具・家電などが大量に残っている方へ。
空き家片付けセンター →一般的な売却が難しい空き家を手放したい方へ。
空き家マッチングセンター →訳あり空き家の売却についてよくある質問
再建築不可、老朽化、共有関係、 借地権、残置物などの問題がある空き家でも、 最初から「売れない」と決める必要はありません。
物件の状態を確認する → 売れにくい原因を整理する → 通常売却を検討する → 難しければ買取などを検討する → それでも難しい場合は0円譲渡など別の出口を考える。
この順番で整理することが重要です。
特に、 先に解体・リフォーム・残置物撤去へ 大きなお金をかけるのではなく、 現在の状態でどのような手放し方があるのか を確認してから判断しましょう。
空き家の売却方法全体を確認したい方は、 こちらの総合ガイドをご覧ください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。 再建築の可否、借地権、共有持分、相続、登記、不動産売買、税金などの取り扱いは、 物件や契約内容によって異なります。 具体的な判断については、自治体、不動産会社、弁護士、司法書士、税理士など、 内容に応じた専門家へご確認ください。
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