定義をわかりやすく解説
空家法・特定空家・管理不全空家の違い
「誰も住んでいない家は、すべて空き家なの？」 「特定空家や管理不全空家とは何が違うの？」 と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、 一般的に使われる「空き家」という言葉の意味から、 法律上の「空家等」、 「特定空家等」、 「管理不全空家等」の違いまで、 わかりやすく整理して解説します。
空き家とは？まず簡単にいうと
一般的に「空き家」とは、 人が日常的に住んでいない住宅や建物を指して使われる言葉です。
ただし、 単に「今日は誰も住んでいない」 「一時的に留守にしている」 というだけで、 すぐに法律上の空き家になるわけではありません。
空き家には、 日常会話で使う一般的な意味と、 法律上の「空家等」という考え方があります。
さらに、管理状態が悪くなると、 「管理不全空家等」や 「特定空家等」として扱われる場合があります。
一般的に使われる「空き家」の意味
日常生活では、 誰も住んでいない家、 長期間使われていない住宅、 相続後そのままになっている実家などを 「空き家」と呼ぶことが多くあります。
親が亡くなったあと、 誰も住んでいない住宅。
引っ越したあと、 売却や賃貸をせず残っている住宅。
年に数回しか利用しないなど、 日常的な使用がない住宅。
売却活動中でも、 日常的に人が住んでいない住宅。
入居者が決まるまで 空室になっている住宅。
使用頻度によっては、 一般的な空き家とは区別して考えられる場合もあります。
法律上の「空家等」とは？
日本では、 空き家対策のための法律として 「空家等対策の推進に関する特別措置法」があります。
この法律では、 「空家等」という言葉が使われています。
建築物またはこれに附属する工作物であって、 居住その他の使用がなされていないことが 常態となっているもの、 そしてその敷地などを含むものとして扱われます。
つまり、 単に一時的に人がいないのではなく、 「使われていない状態が継続しているか」 が重要なポイントになります。
「概ね年間を通して使用実績がない」とは？
空き家かどうかを判断するとき、 「年間を通して使用されているか」が 判断材料のひとつになります。
ただし、 「1年間誰も住んでいなければ必ず空き家」 というように、 単純に期間だけで決まるわけではありません。
利用頻度、建物の状態、 管理状況などを含めて、 実際にどのように使われているかが重要です。
「特定空家等」とは？
空き家だからといって、 すぐに「特定空家等」になるわけではありません。
特定空家等とは、 管理状態が悪化し、 周囲への影響や危険性などが 特に問題となっている空き家を指します。
建物が著しく傷み、 倒壊など保安上危険となるおそれがある状態。
ごみ、害虫、悪臭などにより、 衛生上問題となるおそれがある状態。
適切な管理がされず、 周辺の景観を大きく損なっている状態。
草木、外壁、建材などにより、 周辺住民の生活環境に影響する状態。
特定空家等は、 空き家の中でも、 特に管理状態や周辺への影響が問題となっているものです。
「管理不全空家等」とは？
管理不全空家等とは、 現時点では特定空家等ほど深刻ではないものの、 適切な管理がされない状態が続くことで、 将来的に特定空家等になるおそれがある空き家です。
「今すぐ重大な危険がある状態ではないが、 このまま管理されなければ問題が大きくなりそうな空き家」 と考えると分かりやすいでしょう。
屋根や外壁の劣化、 草木の繁茂、 建物の破損などが進んでいる場合には、 管理状況を見直すことが大切です。
空家等・管理不全空家等・特定空家等の違い
| 区分 | 状態のイメージ | ポイント |
|---|---|---|
| 空家等 | 日常的に使われていない状態が続いている | すべてが危険な空き家という意味ではない |
| 管理不全空家等 | 管理不足によって劣化が進み始めている | このまま放置すると特定空家等になるおそれがある |
| 特定空家等 | 倒壊、衛生、景観、生活環境などへの影響が大きい | 特に対応が必要な状態 |
どんな状態になると空き家問題につながる？
誰も住んでいないだけで、 すぐに問題になるわけではありません。
問題になりやすいのは、 管理されない状態が長期間続いた場合です。
屋根や外壁の劣化が進み、 建物内部が傷む原因になります。
湿気や木部の劣化などにより、 被害が進む場合があります。
敷地から道路や隣地へ 草木が伸びることがあります。
人の出入りが少ないことで、 害虫や動物が入り込む場合があります。
長期間人が出入りしないことで、 防犯上の問題につながることがあります。
外壁や屋根などが傷み、 周囲へ影響する場合があります。
空き家を放置するとどうなる？
空き家は、 人が住まなくなると 建物の変化に気付きにくくなります。
小さな雨漏りや外壁の破損でも、 長期間放置することで 大きな修繕が必要になる場合があります。
相続した実家も空き家になる？
親が亡くなり、 相続した実家に誰も住まない場合、 その住宅が空き家になることがあります。
相続した直後は、 登記、遺品整理、片付けなどで すぐに今後の方針を決められないこともあります。
空き家になったら考えたい7つの選択肢
空き家になったからといって、 必ず解体しなければならないわけではありません。
空き家について、さらに知りたい方へ
空き家の定義についてよくある質問
Q. 誰も住んでいない家は、すべて空き家ですか？
一時的に留守にしているだけなどの場合は、 必ずしも法律上の空家等に該当するとは限りません。 継続的な利用状況などを含めて判断されます。
Q. 1年以上住んでいなければ空き家ですか？
期間だけで機械的に決まるものではありません。 使用状況や管理状況などを含めて 総合的に考える必要があります。
Q. 空き家になるとすぐ特定空家になりますか？
いいえ。 特定空家等は、 管理状態や周辺への影響などが 特に問題となっている空き家です。
Q. 管理不全空家と特定空家は何が違いますか？
管理不全空家等は、 このまま管理不足が続くことで 特定空家等になるおそれがある状態です。
Q. 相続した家に誰も住まない場合はどうすればいいですか？
登記や建物の状態を確認したうえで、 売却、活用、管理、譲渡、解体など、 今後の方針を検討しましょう。
まとめ｜空き家は「誰も住んでいない家」だけではない
一般的には、 人が日常的に住んでいない住宅を 「空き家」と呼びます。
一方、法律上は 「空家等」という考え方があり、 使用状況や管理状況などを踏まえて判断されます。
さらに管理が不十分な状態が続くと、 管理不全空家等や 特定空家等として扱われる場合があります。
大切なのは、 空き家になったこと自体を必要以上に恐れることではなく、 現在の状態を確認し、 売却、活用、管理、譲渡、解体など、 今後の方針を考えることです。
