空き家を賃貸にする方法｜貸すメリット・デメリットと注意点を解説
相続した実家や使っていない空き家を、売却せずに賃貸住宅として活用する方法があります。 ただし「貸せば家賃収入になる」と考えるだけではなく、建物の状態、修繕費、 地域の賃貸需要、入居後の管理まで確認して判断することが大切です。
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空き家を賃貸にするという選択肢
空き家を今すぐ売る予定はないものの、自分や家族も住まない場合、 第三者へ貸して活用する方法があります。
入居者が見つかれば、建物が使われるようになり、家賃収入を得られる可能性もあります。 一方で、貸すための修繕や設備更新、入居者募集、契約、入居後の管理などが必要です。
まず建物の状態と周辺の賃貸需要を確認し、必要な費用と想定できる収入を比較しましょう。
空き家を貸すメリット
入居者がいる期間は、所有している建物から収入を得られる可能性があります。
実家などを今すぐ売却したくない場合でも、所有を続けながら利用してもらう方法があります。
長期間使われない状態を避け、住宅として継続的に利用できる可能性があります。
将来自分や家族が利用する、条件が整った段階で売却するなど、次の判断につなげられます。
空き家を貸すデメリット・注意点
安全・快適に住める状態にするため、屋根、外壁、水回り、設備などの修繕が必要になる場合があります。
地域の人口や交通、周辺家賃、住宅需要などによっては募集しても空室が続く可能性があります。
設備故障、修繕、入居者対応、退去時の対応など、所有者として行うことがあります。
賃貸中は所有者の都合だけで自由に建物を利用・処分できるとは限りません。契約内容の確認が重要です。
契約期間や更新、修繕負担、退去などについては契約形態によって扱いが異なります。 実際に貸し出す際は、不動産会社や必要に応じて専門家へ確認してください。
空き家を貸す前に確認したい建物の状態
長期間使われていなかった住宅は、見た目では分からない部分が劣化していることがあります。 入居者募集の前に、必要な修繕を整理しましょう。
- 雨漏りや屋根・外壁の傷みがないか
- 床の沈みや傾き、木部の腐食などがないか
- キッチン・浴室・トイレが使用できるか
- 給排水設備に漏水や詰まりなどがないか
- 給湯器・電気設備などが使用できるか
- シロアリなどの被害がないか
- 家具・家電などの残置物をどうするか
- 庭木・敷地内の管理ができているか
空き家を賃貸にするまでの流れ
建物の状態、残置物、設備、権利関係などを整理します。 相続した住宅の場合は、所有関係についても確認しておきましょう。
近隣にどのような賃貸住宅があり、どの程度の家賃で募集されているのかなどを確認します。 不動産会社へ相談して、募集可能性を確認する方法もあります。
貸し出すために必要な工事を整理します。 見た目をきれいにする工事だけでなく、安全性や設備の状態も確認しましょう。
想定家賃だけでなく、修繕、管理、募集、設備交換などの費用も含めて考えます。
入居者募集、契約手続き、家賃管理、修繕対応などを誰が行うのか決めます。 不動産会社へ管理を依頼する方法もあります。
賃貸にする前に「いくらで貸せるか」だけで判断しない
空き家を貸すときに気になるのが家賃ですが、 家賃収入だけを見て活用を決めるのは避けたいところです。
| 確認する項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 初期費用 | 残置物整理、修繕、設備交換、清掃など |
| 募集・管理 | 入居者募集や管理を依頼する場合の費用など |
| 維持・修繕 | 設備故障、経年劣化などへの対応 |
| 空室 | 入居者がいない期間は家賃収入が発生しない |
| 将来の出口 | いつまで貸すか、その後利用・売却するか |
初期費用、空室期間、管理や修繕なども含めて、 所有を続けながら貸すことが自分の目的に合っているか確認しましょう。
空き家を貸すか、売るか迷ったときの考え方
将来も所有したい理由があり、建物状態と賃貸需要、収支の見通しが立っている場合。
今後利用する予定がなく、修繕費や管理負担を長期間抱えたくない場合。
一般的な売却が難しく、自分では利用・管理を続けない場合。
建物の老朽化が進み、修繕して住宅として使うことが現実的ではない場合。
遠方の実家を貸す場合は管理方法も重要
相続した実家が遠方にある場合、自分で入居者対応や修繕の手配を行うことが難しいことがあります。
誰が入居者との連絡を行うのか、設備故障時に誰が対応するのか、 退去後の確認をどうするのかなど、貸し始める前に管理体制を考えておきましょう。
人に貸すことで新しい管理業務が発生します。 所有者自身で対応する範囲と、不動産会社などへ依頼する範囲を整理しておくことが大切です。
賃貸は空き家活用の一つですが、すべての住宅に適しているわけではありません。 建物の状態や所有者の予定によって、売却・譲渡・解体なども比較しましょう。
貸す・売る・活用する方法を整理したい方へ。
空き家の相談窓口 →家具・家電・生活用品などの残置物を整理したい方へ。
空き家片付けセンター →自分では所有を続けず、0円譲渡などを検討したい方へ。
空き家マッチングセンター →空き家は、建物の状態や地域の需要によっては賃貸住宅として活用できる可能性があります。
ただし、貸す前の修繕費、入居者募集、空室、入居後の管理なども考える必要があります。 家賃だけではなく、所有を続ける期間全体で判断することが大切です。
自分や家族に将来の利用予定がない場合は、 賃貸だけに絞らず、売却・譲渡・解体なども比較して空き家の方向性を決めましょう。
